문재인 정부가 시장의 예상을 뛰어넘는 초강력 부동산 규제 대책을 내놓았다.
과거 2003년 노무현 전 대통령이 참여정부 시절 집값 급등을 억제하기 위해 다양한 규제책을 썼지만 사실상 실패하면서 지금까지도 '부동산 정책 실패'가 꼬리표처럼 따라다니고 있다.
문재인 정부 역시 새정부 출범 이후 6·19 부동산 대책을 내놓았지만 오히려 집값이 오르면서 역효과가 일어났다. 정권 초기에 과도한 규제로 부동산 시장이 침체되면 한국 경제 자체가 흔들릴 위험이 있어 과열된 지역만 잡는 '핀셋 규제'를 선보였지만 먹혀들지 않았다.
이에 문재인 정부에서는 자칫 부동산 시장이 침체될 수 있는 우려에도 불구하고 투기과열지구 지정, 양도소득세 강화 등 전방위적인 대책을 내놓았다. 이로 인해 시장이 안정화 될지, 아니면 입주 물량 폭탄과 금리인상 등이 겹치면서 시장 경색으로 빠져 국내 경기에도 타격을 줄지는 지켜봐야 할 것으로 보인다.
다만 부동산 정책이 서민들의 삶의 직접적으로 다가오는 만큼 이번 정책의 결과에 따라 향후 문재인 정부의 지지율에도 큰 영향이 끼칠 것으로 보인다.
2일 업계에 따르면 이번 정부의 부동산 대책을 두고 전문가들 사이에서는 효과에 대해 의견이 갈린다.
우선 강남 재건축 단지의 투기 세력을 억제하고 금융과 청약 제도도 개편하면서 당분간은 거래가 줄어들어 시장이 안정화 될 것이라는 의견이 대다수다.
하지만 일각에서는 분양원가 공개와 후분양제, 분양가상한제 등 부동산 시장의 거품을 뺄 수 있는 근본적인 대책이 추가로 도입되지 않는다면 결국 또 다시 장기적으로는 집값이 오를 수밖에 없다는 지적도 나온다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "이번 정부의 대책은 예상보다 강도가 높았고 그동안 거론됐던 규제내용이 대부분 포함돼 있어 6·19대책보다 강력하다"면서 "특히 단기 차익목적으로 단타 거래하는 투기수요는 크게 줄어들 것"이라고 말했다.
함영진 부동산114 센터장도 "투기 수요를 억제하기 위한 규제가 총 망라된 역대급 고강도 정책이라는 느낌"이라면서 "비록 보유세가 빠지긴 했지만 참여 정부 때의 부동산 대책의 기조나 규제 강도면에서는 비슷한 수준이라 일시적으로 거래가 주춤하고 청약경쟁률이 낮아지는 등 단기적인 효과는 분명이 있을 것"이라고 전망했다.
전문가들은 이번 대책이 다주택자 양도세 중과, 비과세 거주 요건 부활로 갭투자를 원천봉쇄하는 정책으로 평가했다. 이로 인해 투기 수요자들도 막연한 '묻지마 투자'보다는 일부 지역에 집중하는 압축 투자로 돌아설 것으로 예상된다.
대출 규제 수위에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 과도하게 대출을 억제해 거래 절벽이나 동결까지 갈 수 있다는 우려를 나타내는 전문가가 있는 반면 갭투자를 막는 적절한 수준의 규제라는 의견도 있다.
함영진 센터장은 "주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)를 30%까지 낮춘 적은 이번이 처음인 것 같고 양도소득세 수위도 높다"면서 "지금 시장이 전체적으로 과열된 것이 아니라 서울과 세종 중심인데 자칫 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는 식으로 전국 부동산시장이 침체될 수 있다"고 밝혔다.
반면 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "LTV 30%는 역대급 초강력 규제지만 이게 전체 수요자에 적용되는 것이 아니라 투기과열지구의 다주택자에게만 적용되는 것"이라면서 "수치가 30%라 강한 것처럼 보이지만 지금과 같은 과도한 투자수요를 억제하기에는 적절하다고 본다"고 반박했다.
다만 이번 대출 규제로 수도권 외곽에서 서울에 들어와 내 집을 마련하기 위한 수요자들의 부담은 커졌다. 이런 수요를 위해 향후 시장상황을 살피면서 이들의 내집마련을 도와줄 수 있는 보완상품을 마련하는 것이 좋다는 의견도 있었다.
김규정 위원은 "수도권 외곽에서 갈아타기 수요를 하려는 실수요자 중에는 일시적으로 주담대가 1건 이상 생길 수도 있는데 이런 사람들에게 자금마련 문제가 생길 수 있다"면서 "예외조항 등을 통해 정책을 일부 수정하는 방안도 검토됐으면 한다"고 말했다.
반면 이번 정책이 결국 또 다시 반복되는 미봉책에 불과하다는 의견도 있었다. 박근혜 정부도 검토했던 지엽적 투기과열지구 지정으로는 풍선효과만 불러올 뿐 부동산 불패 신화는 깨지지 않을 것이라는 지적이다.
김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀 팀장은 "대통령 선거당시 공약부터 집값 거품 제거를 위한 후분양제, 분양원가공개(분양가상한제), 보유세 강화, 저렴한 공공주택 공급 등 근본대책이 빠졌다"면서 "근본적으로 불로소득을 환수하기 위한 보유세 강화가 도입돼야 한다"고 강조했다.
조명래 단국대 교수도 "역대급 규제 대책이라는 이야기가 있지만 이미 이명박 정부 때부터 규제를 너무 많이 풀어 일부를 이전 수준으로 되돌린 정도에 불과하다"면서 "과연 이번 대책이 재건축의 돈이 되는 뿌리인 강남 재건축 과열의 문제를 근본적으로 건드렸다고 보진 않는다"고 지적했다.
또 이번 대책이 또 다른 풍선 효과를 불러일으킬 수 있다는 전망도 나왔다. 대치동, 압구정동, 목동, 상계동 등 조합설립인가를 받지 않은 재건축 초기단지로 투자 수요가 이동할 수 있고, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 투기 수요가 쏠릴 수도 있다는 설명이다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "자산의 가격은 시장논리에 따라 정해지는 것으로 저금리, 대도시선호 등 요인으로 세계적으로 집값은 강세를 보이고 있다"면서 "인위적인 정부규제를 통해 가격을 조정하려는 시도는 한계가 있을 것"이라고 말했다.
이어 "11·3 대책이나 올해 6·19대책 등을 통해 정책은 시장을 이기지 못한다는 시장의 내성이 있고 서울 등 인기지역의 공급확대 방안이 없다"면서 "오히려 정비사업을 통한 공급을 더 어렵게 하여 결국 '서울의 집이 부족해 가격은 더 오를 것이다'라는 시장의 인식은 바뀌지 않을 것"이라고 덧붙였다.
서울=뉴시스
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