[화이트페이퍼=유수환 기자] 정부의 저금리 정책과 분양가 상한제 폐지로 주택시장은 활황세를 띠고 있다. 올해 분양한 아파트는 벌써 43만가구에 달했다. 아파트 청약도 지난해보다 활발하다. 올 하반기 아파트 공급은 역대 최대치를 기록할 전망이다.
하지만 주택시장은 언제 고꾸라질지 모른다. 시장은 ‘살아있는 생물’과 같다. 정부의 정책, 외부적 요인, 시장상황에 따라 언제든 요동칠 수 있다.
부동산114 김은진 리서치팀장은 최근 정부의 주택대출심사 강화, 미국발 금리인상, 늘어나는 가계부채, 미분양 아파트 증가 등으로 상승세를 타고 있는 주택값이 내년부터 꺾일 수도 있을 것으로 전망하고 있다.
♦ 건설사 밀어내기식 분양, 미분양 가구 증가로 돌아서
김은진 리서치팀장은 최근 미분양 아파트 가구가 증가하고 있는 점을 우려했다. 최근 건설사의 ‘밀어내기 분양’으로 신규 아파트 공급이 늘어났다. 또 하반기 공급될 아파트 분양도 적지 않기 때문.
김은진 리서치팀장은 “최근 감소하던 미분양 아파트가 지난 5월 이후 2개월 연속 증가하고 있다. 특히 경기도 등 신규 공급이 늘어난 곳에 미분양 가구 증가 폭이 컸다”며 “이는 어렵게 살아난 주택시장에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다”고 설명했다. 이어 “신규분양이 늘어나면 다시 미분양이 증가하는 악순환이 반복되지 않도록 시장 상황을 감안한 공급계획이 필요한 시점”이라고 지적했다.
♦ 내년 주택시장 위축 우려..미 금리인상·대출심사 강화
김은진 리서치팀장은 내년부터 부동산 시장은 다소 위축될 여지가 있다고 설명한다. 이유로 국내적 요인과 대외적 요인을 그는 지목한다. 김 팀장은 주택시장에 영향을 끼칠 국내적 요인으로 얼마 전 정부가 발표한 ‘대출심사 강화’를 꼽고 있다.
김은진 팀장은 “정부의 대출심사 강화로 내년 부동산 구매시장의 수요 위축은 불가피해 보인다”며 “급격한 집값 하락으로 이어지지는 않겠지만 지금의 가격 상승세는 꺾일 수 있다”고 전망했다. 이어 “즉 부동산 시장의 호조는 올해로 국한될 가능성이 크다”고 덧붙였다.
대외 변수로는 미국발 금리인상과 중국 증시불안을 김 팀장은 들었다. 그는 “올 하반기에 미국정부의 금리인상 가능성이 대두되고 있다. 미국이 금리를 올리더라도 한국은행이 곧바로 금리를 올리지는 않을 것으로 보이지만 안일하게 바라볼 상황은 아니다”라고 말했다. 그는 “저금리가 키운 가계빚 규모가 무시하기 어려운 수준이기 때문”이라며 “어쨌든 시차를 두고 국내 시중 금리도 오를 가능성이 크고 이는 중장기적으로 주택시장에 부정적 영향을 끼칠 것”이라고 설명했다.
지난 22일 재닛 옐런 미국 연방준비제도(FED) 의장은 올해 안으로 금리를 올리겠다고 공식선언했다. 만약 미국 정부가 금리 인상을 공식화하면 한국경제도 영향을 받을 수 밖에 없다. 더군다나 정부의 저금리 정책이 가계부채 증가의 원인으로 지목되고 있어 저금리 기조를 계속 유지하기 어려울 전망이다.
김은진 팀장은 또한 그리스 사태, 중국발 증시불안도 부동산 시장에 변수가 될 수 있다고 설명한다. 그는 “경제 활성화가 부동산 경기 회복의 전제 조건이라고 봤을 때 경제성장률 둔화와 그리스사태, 중국증시 불안 등이 (부동산 시장에) 악재로 부각될 수 있다”며 “대외 경기 불안은 매수심리를 저해하고 주택 구매력 약화로 이어질 수 있다”고 관측한다.
이런 이유로 김은진 팀장은 무리한 대출을 받아 집을 사는 것은 금물이라고 말한다. 그는 “(주택 수요자들) 무리한 대출을 낀 투자를 지양할 필요가 있다”며 “기존 대출자들도 금리변동 가능성 따른 부채상환 능력을 점검할 필요가 있다”고 강조했다.
김은진 리서치팀장은 현재 ‘부동산114 리서치팀장’으로 일하고 있다. 그는 부동산 시장 애널리스트로 현재 ‘WOW한국경제TV ‘생방송 부동산 현장’ 및 PBC(평화방송) 라디오 ‘뉴스와 세상-부동산 인사이트’에 고정 출연하고 있다. 대표적인 저서로는 ‘알아두면 돈 되는 부동산 투자 전략 114가지’ ‘사두기만 하면 오르는 대한민국 넘버원 아파트’ 등이 있다.