[화이트페이퍼=유수환 기자] 지난해 중반까지만해도 훨훨 타오르던 주택시장이 최근 주춤해졌다. 미국발 금리인상과 건설사의 ‘밀어내기식 분양’으로 인한 주택공급 과잉 현상도 원인 가운데 하나로 지목되지만 규제로 돌아선 정부 정책도 일정 부분 영향을 준 것으로 전문가들은 분석한다. 올해부터는 주택담보대출에 대한 규제가 본격화한다. 집단대출 규제까지 이어지면 다시 주택시장은 냉각될 가능성이 크다는 것이 전문가들의 진단이다.
리얼투데이 양지영 리서치센터 실장은 최근 주택시장의 흐름에 대해 “정부의 단기적 시장 개입이 주택시장에 침체를 불러올 수 있다”고 우려한다. 금리 인상과 주택담보대출 규제 강화가 주택시장에 큰 영향을 줄 수 있다는 이유에서다.
다만 그는 강남권과 같은 일부 지역은 예외적으로 상승세가 계속될 수도 있을 것으로 예상한다. 최근 청약열기가 주춤해진 위례신도시와 동탄신도시 역시 입지적 특성과 높은 미래가치 때문에 장기적으로 여전히 투자가치가 높은 곳이라고 진단한다.
◆ “올해 주택시장, 내외부적 요인으로 위축 가능성 커”
양지영 실장은 올해(2016년) 주택시장 흐름에 대해 내외부적 요인으로 주춤할 수 있다고 전망한다. 그는 “미국발 금리인상으로 인한 심리적 위축이 커지고 시장 규제까지 이어지면 그 여파가 주택시장의 악재로 작용할 수 있다”고 진단한다.
주택값 하락은 결국 국내 거시경제에도 영향을 줄 수 있다고 양 실장은 우려한다. 그는 “향후 금리가 오르고 시장에 대한 규제가 강화되면 건설업체 뿐만 아니라 수요자에 영향을 줄 것”이라고 지적했다.
정부의 시장 개입은 소비자들의 투자심리를 위축시킬 수 있다고 지적한다. 그는 “(대출규제로 인해) 수요자들 입장에서는 자금줄 마련에 있어서 막히고 기대심리도 꺾이게 된다”며 “그럴 경우 거래량도 주춤해져 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 말했다.
건설사의 밀어내기 분양도 악재가 될 수 있다고 진단한다. 양 실장은 올해도 공급과잉은 계속될 것으로 보고 있다. 다만 건설사의 과잉 공급은 단순히 규제완화로 인한 현상은 아니라고 설명한다. 지난 2008년 금융위기 이후 지체됐던 분양이 한꺼번에 쏟아져 나왔다는 것. 때문에 주택시장의 흐름이 침체가 이어지면 미분양 가구가 속출할 수 있다고 우려한다. 그는 “올해 주택경기 침체가 예상되기에 미분양이 속출할 가능성이 크다”며 “그렇게 되면 기업의 금융비용 손실은 클 것이고 이것은 건설사 전반의 악재로 작용할 수 있다”고 말했다.
결국 미분양 악재로 인한 건설사의 금융부담이 커지면 거시 경제적으로도 타격을 입을 수 있다고 진단한다. 즉 부동산은 고용, 금융, 투자에도 밀접하게 연결돼 있다는 이유에서다. 양지영 실장은 “건설업계가 불황에 직면하면 고용문제가 위축되고 이에 따른 구조조정으로 이어질 수 있다”며 “건설업의 워크아웃은 단순한 기업 하나가 아닌 그와 연계된 시행사 분양대행사가 부도도 이어진다”고 설명했다.
그는 최근 금융당국이 집단대출에 대해 규제하는 방안을 검토하는 것에 대해 신중할 필요가 있다고 주문한다. 양지영 실장은 “버블이 확산되기 전에 규제해야 한다는 취지는 공감하지만 자칫 무리한 대출규제는 하우스푸어를 양산할 위험이 있다”며 “이는 경기 전반의 침체로 이어질 수 있기에 신중해야 한다”고 강조했다.
양지영 실장은 부동산 시장의 정책 결정 과정에서 정부가 단기적인 관점에서 접근하는 것이 시장을 혼란케하는 근본적 문제라고 지적한다. 그는“시장에 너무 즉각적으로 대응하기 보다는 장기적인 플랜을 가지고 대안을 만들어나가야 한다. 현재 정권에서 해결하는 것 보다 다음 정권에서도 해결할 수 있는 장기적 플랜이 필요하다”고 덧붙였다.
◆ “주택시장 침체 우려 있으나..강남권 활황은 지속될 것”
다만 그는 강남권 시장은 여전히 강세를 보일 것으로 전망한다. 양 실장은 양지영 리서치팀 실장은 “다른 지역은 수요에 따라 엇갈릴 수 있지만 강남은 이와 별개로 봐야 한다”며 “강남은 3.3㎡ 당 4000만원의 높은 분양가를 흡수할 수 있는 수요층이 있다”고 설명했다. 이어 “강남을 대체할 수 있는 고급 인프라를 갖춘 지역은 드물다”며 “또한 강남에서 나올 수 있는 공급 물량이 한정됐기에 수요는 충분하다”고 말했다.
다만 강남권이라도 입지에 따라 청약 양극화가 나타날 것으로 예상한다. 실제 강남권 아파트 가운데 입지가 상대적으로 불리한 곳은 계약이 주춤한 상황이다. 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 20대 1이 넘는 높은 청약 경쟁률에도 계약은 아직도 마무리 되지 않았다.
◆ “위례·동탄신도시, 미래가치 높아..최근 보합 국면은 일시적”
최근 동탄2신도시에서 발생하는 미분양도 일시적인 현상에 그칠 것으로 양 실장은 내다본다. 주택공급이 집중되는 신도시에서 나타나는 현상이라는 것. 양지영 실장은 “일시적인 현상일 뿐”이라고 진단한다. 그는 “최근 동탄신도시는 미분양 가구가 속출하고 위례는 프리미엄 가격과 전셋값이 하락하는 현상이 나타났다”면서도 “하지만 이는 신도시의 과도기적인 현상”이라고 말했다. 즉 신도시의 특성상 인프라(기반시설)이 부족하기 때문에 나타나는 현상이라고 양 실장은 설명한다.
최근 동탄2신도시에선 미분양이 속출하고 있다. 위례신도시에선 전셋값이 폭락하는 현상이 일어나고 있다. 일각에서는 이를 주택시장이 위축되는 ‘신호’로 보고 있다.
양 실장은 “판교신도시 역시 입주 초기에 프리미엄이 하락했다. 위례는 강남의 접근성이 좋아서 최근 주춤한 것은 과도기적인 요소가 크다. 동탄도 교통호재와 미래가치가 높기에 최근 침체는 일시적으로 본다”고 말했다.
리얼투데이 양지영 리서치센터 실장은 부동산정보업체 ‘유니에셋’과 부동산자문회사 ‘저스트알’에서 발행하는 ‘노블에셋’에서 부동산 전문기자로 활동했다. 이어 ‘내집 마련 정보사’에서 정보분석팀 팀장을 지냈다. 현재 그는 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 리서치실 실장으로 활동 중이다. 그는 KBS, MBN 등 각종 방송에서 출연하고 있다.
양 실장의 주요 저서로 ‘부동산 중개업자를 친구로 만들어라’ ‘아파트 시대 끝났다’ ‘나의 꿈 월세로 천만원 벌기’ ‘재건축 투자가가 꼭 알고 싶은 것들’(공저)가 있다.
리얼투데이는 지난 2011년 만들어진 부동산 전문 리서치업체다. 부동산 리서치, 연구 용역, 홍보 대행, 온라인 마케팅대행을 하고 있다.