지난 3월 30일, 정부는 8.31 부동산 대책에 대한 후속대책을 발표하였는데, 이 3.30 부동산 대책의 핵심은 재건축 개발이익 환수제이다. 재건축 개발이익의 최대 50%까지 환수하겠다는 것인데, 먼저 현 재건축 개발이익 사유화의 문제점을 정리해 보자.

첫째, 3.30 대책에 예시된 강남 모 아파트 33평의 경우, 집값이 재건축 착수시점에는 1억 9천만 원에서 준공시점에는 10억원으로, 7년간 무려 8억 원 이상 상승했는데, 이 재건축 개발이익 8억원은 2005년 도시노동자 가구 월평균 소득 325만원의 약 20년분에 해당하는 막대한 금액이다. 이런 상황에서 노동 의욕은 상실될 수밖에 없고 사회의 건강한 발전은 기대할 수 없다.

둘째, 3.30 대책에 예시된 통계와 그래프에 의하면, 2000년부터 최근까지 강남 3구의 재건축 아파트가 일반 아파트 가격을 선도하는 뚜렷한 경향이 있어 왔다. 이는 재건축 아파트가 아파트 투기와 가격 폭등의 주범 중 하나라는 일반의 상식과 일치한다.
셋째, 재건축이 노후불량주택 정비를 통한 주거환경개선이라는 본래의 목적을 상실하고 안전상의 문제가 없는 아파트도 부동산 불로소득을 얻기 위해 재건축을 서두르려고 고의적으로 아파트 유지보수를 소홀히 하고 해당관청에 로비를 벌여 안전진단에서 노후 불량 판정을 받으면 오히려 집값이 급등하는 기현상이 발생하곤 했다. 이처럼 멀쩡한 아파트를 부동산 불로소득 때문에 고의로 노후화시키고 무너뜨리는 것은 심각한 자원낭비이다.
넷째, 막대한 이권이 걸려 있어 시공사 선정과정에서 건설업체 로비, 조합간부와의 유착, 설계변경 등을 통한 공사비 부풀리기 등 재건축 사업과정에서 각종 비리 문제들이 발생하고 있다.
재건축 개발이익 환수는 사유재산권 침해라는 주장이 있다. 그러나 사실은 그렇지 않은데 그 이유는 다음과 같다.
첫째 재건축 개발이익의 핵심은 재건축 아파트가 입지한 지역의 토지가치 상승분인데, 특정지역의 토지가치는 국민의 세금으로 설치되는 도로, 공원, 학교 등 기반시설수준에 의해 결정된다. 그러므로 재건축 개발이익은 강한 공공성을 내포하고 있는 것이다.
둘째, 진정한 사유재산권의 대상은 노력과 기여의 대가이지, 부동산 불로소득은 아니다. 만약 부동산 불로소득이 사유재산권의 대상이 된다면 사유재산권 자체에 대한 사회적 회의를 유발할 수도 있다.

셋째, 국가 총세입을 고정시킬 때, 부동산 불로소득을 환수하지 않으면, 반대로 그만큼 노력과 기여의 대가에 대해 중과세할 수밖에 없게 된다. 이것이야말로 노력과 기여의 대가에 대한 진정한 사유재산권을 침해하는 것이 되고 마는 것이다.재건축 개발이익 환수제가 미실현 이득에 대한 과세이기 때문에 위헌이라는 주장도 있다. 그러나 지난 1994년 헌법재판소의 토지초과이득세에 관한 위헌심판 판결 내용에 의하면, 과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는 과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려하여 판단한 입법정책상의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 것은 아니다. 그런 점에서 재건축 개발이익 환수제가 미실현 이득에 대한 과세이기 때문에 위헌이라는 판결을 받을 가능성은 거의 없다고 할 수 있다. 그러나 만약 헌법재판관들의 보수성 때문에 위헌 판결이 내려진다면, 헌법을 개정하여 개정헌법에 부동산 불로소득 환수를 가능케 하는 개헌운동이 필요할 것이다.

여론조사 결과 국민의 약 80%가 토지공개념을 지지했고, 개헌안에 토지공개념이 포함되어야 한다는 의견이 의원내각제 같은 정치구조 개편보다 더 높은 55.6%였다.
재산세와 종부세, 양도세에 이어 재건축 개발이익까지 환수하는 것은 이중과세이기 때문에, 재건축 개발이익 환수에 반대한다는 주장도 있다.
그러나 이중과세 여부는 기술적 차원의 문제일 뿐, 본질적 원칙의 문제가 아니다. 정말 3.30 대책의 재건축 개발이익 환수제가 이중과세라면 기술적으로 해결해서 다른 방안을 찾으면 된다. 이중과세 문제 같은 기술적 차원의 문제를 갖고 부동산 불로소득 환수라는 본질적 원칙을 부정하려 한다면 이것은 본말이 뒤바뀐 것이다. 핵심 질문은 이중과세인지 여부가 아니라 부동산 불로소득 환수가 정의로운지 여부가 되어야 하는 것이다.

우리 사회 부동산 문제의 본질은 부동산 불로소득이다. 대표적인 부동산 문제로 부동산 투기와 부동산 소유 양극화 문제만 살펴보자. 첫째, 너무나 상식적인 이야기지만 부동산 불로소득이 존재하기 때문에 부동산 투기가 일어난다. 부동산 투기는 부동산 불로소득을 노리고 일어나는 것이기 때문에, 부동산 불로소득이 존재하는 한 부동산 투기는 사라지지 않을 것이다.
둘째, 부동산 불로소득이 존재하기 때문에 부동산 소유 양극화가 심화된다. 부동산 불로소득이 존재하면, 사람들은 누구든지 부동산 불로소득을 노리고 부동산 매입에 나서게 되는데, 이 때 부동산 부자들이 서민에 비해 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하기가 쉽기 때문에 부동산 소유 양극화가 심화되는 것이다.

그렇다면 부동산 불로소득을 환수할 수 있는 가장 좋은 방안은 무엇인가? 그것은 바로 부동산 보유세를 대폭 강화하는 것이다. 그런데 부동산 보유세 강화가 8.31 대책에서도 미흡하고 이번 3.30 대책에서도 누락되었다. 이는 엄중한 비판을 받아야 한다. 2005년 부동산 보유세 실효세율은 0.2%밖에 안되고, 8.31 대책의 최종 목표치인 2017년에도 고작 0.61%밖에 안된다.
앞으로 부동산 보유세를 대폭 강화해 가야하고, 보유세를 강화해 가는 만큼 취득·등록세, 양도소득세를 감면해야 한다. 이렇게 하면 부동산 불로소득도 환수하면서, 동시에 부동산 거래도 위축시키지 않게 하여 부동산 가격의 하향 안정화를 이룰 수 있다. 이것이 부동산 문제 해결의 정공법이다.
박창수 사무국장 / 성경적 토지정의를 위한 모임