부동산 버블이란 ‘부동산 가격이 경제의 기초적 여건(fundamental)을 반영한 균형(적정)가격을 상회하는 부분’을 의미한다.
버블이 없다고 말하는 시장지상주의자들은, 모든 재화의 가치는 시장에서 가격으로 평가되기 때문에 아무리 부동산 가격이 오르더라도 그 오른 가격은 버블이 아니고 시장에서 형성된 정상가격이라고 보고 있다. 그러나 시장에서 형성된 가격은 그것이 투기 가격이든 아니든 무조건 절대적으로 신봉하는 시장지상주의자들의 이런 현실인식에는 큰 문제가 있다.
강남권에 부동산 버블이 존재한다고 판단할 수 있는 기준 중의 하나는 전세가격 대비 주택가격 비율이다. 주택도시연구원의 지규현 박사(“강남 아파트 값이 거품인 이유”, 국정브리핑 2006-05-18)에 의하면, 주택가격이 거주를 통해서 얻을 수 있는 적정 내재가치를 초과한 경우에 버블이 존재한다고 할 수 있는데, 전세가격은 미래의 매매차익을 전제하지 않고 오로지 해당 주택이 제공하는 주거서비스만을 고려하여 결정되기 때문에 주택의 내재가치라고 할 수 있다.
강남권의 매매/전세가격 비율은 2001년 하반기부터 급등하기 시작하여 2001년 1.6배에서 2006년 2.4배로 크게 높아졌는데, 이는 매우 높은 수준일 뿐만 아니라, 장기 평균치인 1.99배와 비교해도 18%나 높은 수준이다.
한 마디로 버블이 있다는 것이다. 강남권의 버블의 양에 대해서는 어느 누구도 장담할 수 없지만, 한국은행의 이준희 연구원(“주택가격의 거품여부에 대한 평가”, 한국은행 금융경제연구원)은 2004년 이후에는 13.7%로 보고 있고, 대신경제연구소에서는 2005년 7월 기준으로 25.8~78.6%로 보고 있다.
일본은 지난 1990년대에 버블 붕괴로 엄청난 사회·경제적 충격을 받았는데, 버블 붕괴에 의한 충격의 강도 측면에서 우리가 일본보다는 작을 것이라고 보는 견해가 있는데, 그 근거는 다음과 같다.
첫째, 일본의 부동산 거품은 전국적인 현상이었던 데 비해 우리는 강남권 등에 국한된 국지적 현상이라는 점이다. 둘째, 일본은 담보인정비율이 120%로 주택을 담보로 받을 수 있는 대출규모가 컸던 데 비해, 우리는 담보인정비율이 80%에서 점차 낮아져서 현재 강남권은 40%로서 상대적으로 매우 낮다는 점이다.
셋째, 일본의 부동산 거품은 상업용지를 중심으로 이루어져서 금융권과 경제전체로 버블 붕괴의 충격이 확산되었던 데 비해, 강남권의 버블은 개인주택 중심으로 형성되어 버블 붕괴의 충격이 경제 전체로 확산되지는 않을 것이라는 점 등이다.
그러나 우리도 만약 강남권의 버블이 일본처럼 급격하게 붕괴될 경우, ‘폭탄 돌리기’에서 맨 마지막으로 부동산투자에 참가해서 폭탄이 터진 투자자 개인들이 큰 타격을 받을 뿐만 아니라, 투기성 부동산 담보대출이 대거 부실채권으로 전락하면서 금융권 전체와 경기상승에 악영향을 끼칠 것이고, 결국 그 피해가 서민을 비롯한 국민 모두에게 전가될 가능성이 있다.
강남권의 버블은 과연 붕괴할 것인가? 어느 누구도 장담할 수는 없지만, 일본과 같이 급격하게 버블이 붕괴되지 않고 약간 등락을 반복하면서 보합세로 현 수준을 유지할 가능성이 있다.
버블이 현 상태를 유지할 것이라고 보는 가장 큰 이유는 현 정권의 부동산 불로소득 환수 정책이 불충분하고 불완전하기 때문이다.
첫째, 3.30대책 중 재건축 개발이익 환수 정책도 강남의 경우 시세의 60%인 공시가격에 최대 50%를 부과하기 때문에 시세를 기준으로 따지면 최대 30%(60%×50%)만 환수한다는 것이고, 이는 반대로 말하면 최소 70% 이상의 부동산 불로소득에 대한 개인소유를 인정해 주겠다는 것이다.
둘째, 부동산 불로소득을 환수할 수 있는 가장 좋은 방안이 바로 부동산 보유세를 강화하는 것이라는 점은 학계의 상식인데, 8.31 대책의 부동산 보유세 실효세율이 작년에 0.2%밖에 안 되었고, 그 최종 목표치도 처음 발표에서는 성난 국민 여론을 감안해 2017년에 1%라고 속여 발표했다가 나중에 고작 0.61%밖에 안 된다고 실토했다.
이처럼 부동산 보유세 강화에 소극적인 정부도 큰 문제고, 이 정도 낮은 수준의 보유세를 세금 폭탄이라고 호도하는 주류 신문은 더 큰 문제이다.
셋째, 1세대 2주택자에 대해 내년부터 양도소득세가 50%로 중과되고 올해는 유예하여 정부가 올해 안에 주택을 시장에 매물로 내놓도록 유도하고 있고, 올해 12월에 종합부동산세가 과세되기 때문에 시장에 부동산 매물이 증가하여 연말에 부동산 가격이 일정정도 하락할 가능성이 있지만, 내년에 양도소득세가 중과되면 부동산 소유자들이 부동산 매각을 기피하게 되어 시장에서 부동산 매물이 감소하여 오히려 부동산 가격이 상승할 가능성도 배제할 수 없다.
부동산 버블 문제에 대해 어떻게 해야 하는가? 먼저 현재 형성된 버블을 빼내는 방안이 긴급하다. 이는 곧 부동산 가격의 하향 안정화 정책이라고 할 수 있다.
그런데 이보다 더 중요한 것은 버블이 아예 발생하지 않게 하는 것이다. 버블은 붕괴될 경우에 심대한 사회·경제적 부작용을 야기할 뿐만 아니라, 부동산 투기에 의해 형성된 버블은 그 자체로도 경제를 고비용 저효율 구조로 만드는 등 경제에 나쁜 영향을 준다. 그러므로 근본적으로는 버블이 다시는 발생하지 않게 할 방안을 강구해야 하는 것이다.
그런 점에서 부동산 불로소득을 환수하되, 부동산 보유세를 토지 보유세 중심으로 재편하여 2017년에 실효세율 3%수준(세수 약 100조원)으로 목표치를 상향 조정하고 지금부터 점진적으로 강화해 가면서, 그에 상응하여 부동산 거래세인 취득세·등록세·양도소득세를 대폭 감면하여 거래를 활성화시키고, 나아가서 부가가치세·소득세 등 다른 조세들도 대폭 감면하는 패키지형 조세개혁이 최선의 정책이다.
이렇게 하면 현재 형성된 버블을 빼낼 수 있고, 향후 아예 버블이 발생하지 않게 할 수 있다. 나아가서 부동산 투기에 의해 초래된 한국 경제의 고비용 저효율 구조를 청산할 수 있고, 경제성장과 분배정의를 모두 상당 정도 달성할 수 있다.
박창수 사무국장 /성경적 토지정의를 위한 모임
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