리먼 브라더스 사태 직후인 2008년 10월께 사옥용 건물 매입을 원하는 손님을 만났다. 수차례 미팅을 통해 매수하고자 하는 지역과 금액대, 건물 조건 등을 조율하면서 여러 건물을 같이 검토했다. 그러나 100% 만족스러운 빌딩을 찾지는 못했다. 원하는 지역은 강남 소재 역세권, 목적은 사옥이었지만 동시에 이윤을 내야하는 기업의 투자성도 배제할 수 없는 상황이었다.
또 사옥으로 2개층을 사용하고 나머지 층은 임대수익용으로 활용할 목적이어서 상권분석 도 뒷받침돼야 했다.
약 석달 정도 30개 이상의 건물을 검토하면서 1순위 선호지역인 교보타워 사거리에 대지면적 450㎡ 연면적 1800㎡에 지하1층 지상6층인 건물이 85억원에 매물로 나와 적극적으로 검토했다.
지역 조건은 만족시켰으나 급매가 아닌 시세가 그대로 반영된 매물이었다. 12×6m 코너건물이라는 장점과 3개월 후 9호선 신논현역 개통이라는 호재가 맞물려 있다는 것이 매수 포인트라고 판단, 강력하게 매수를 추천했다.
80%는 만족스러운 매물이었지만, 건물 노후와 관리 소홀 탓에 연수익 2%대의 임대수익이 나머지 20%를 채워줄 수 없는 상태였다. 건물의 위치와 도로 사정, 지역호재는 중개인의 능력과는 별개의 것이다. 그래도 부족한 20%를 차지하고 있는 부분은 중개인의 능력으로 채울 수 있다. 임차인 명도 후 건물 대수선을 설득 끝에 허락받고 85억원에 매수했다.
설득 과정에서 수차례 협조 변호사, 리모델링 인테리어 건축사를 만나 어렵게 매듭지었다. 결국, 2009년 4월 85억원에 건물을 매입해 단계적으로 명도 작업을 했고, 4개월 후인 8월에 명도를 완료해 리모델링 공사를 시작하게 됐다.
명도 작업을 하면서 신논현역이 개통했다. 매입 전 1층의 월세는 700만원이었으나 역 개통과 리모델링 장점 덕분에 월세 1200만원에 리모델링 공사 후 퓨전음식점 임대 계약을 체결했다. 리모델링 후 MD를 재구성하면 연수익 8%대의 수익은 계획대로 무난할 것으로 보여진다.
결론적으로, 대지 평당 6500만원에 총매가 85억원 시세대로 건물을 매입했으나 신논현역 개통과 리모델링을 통한 건물의 장점이 부각돼 현재 100억원 이상의 가치를 평가받기에 이르렀다. 빌딩매매의 성공사례다.
【서울=뉴시스】
